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El «Efecto Desplazamiento»: Cómo el déficit fiscal está encareciendo la vivienda en Colombia

Foto: Cortesía. Análisis de Felipe Campos sobre el impacto del déficit fiscal en las tasas reales de vivienda en Colombia. ¿Por qué no baja la inflación?

BOGOTÁ — 7 de abril de 2026. El debate sobre la sostenibilidad de las finanzas públicas en Colombia ha tomado un nuevo giro técnico tras el análisis presentado por Felipe Campos, Gerente de Inversión de Alianza Valores. A propósito de la persistente desconexión entre las tasas del Banco de la República y las tasas hipotecarias, los datos sugieren que el verdadero motor del encarecimiento del crédito no es la política monetaria, sino el riesgo soberano. Este resultado se traduce en un fenómeno donde las tasas de los Títulos de Tesorería (TES) han escalado hasta el 8,0% en términos reales, arrastrando consigo el costo del financiamiento para los hogares. Dicho lo anterior, el análisis destaca que Colombia atraviesa un episodio inédito de desconfianza institucional, marcado por el incumplimiento consecutivo de la Regla Fiscal y un riesgo país disparado que emula crisis históricas de la región.

Bajo este escenario, la crítica se centra en la gestión ministerial de los últimos cuatro años, señalando una serie de errores de cálculo en los ingresos que sumaron cerca de $80 billones. De hecho, el actual déficit de 2025 se percibe como un «espejismo» contable, logrado mediante el aplazamiento de $28 billones en pago de intereses, lo que escondería un déficit real cercano al 7,3% del PIB.

La anatomía de una crisis fiscal anunciada

El deterioro de las cuentas públicas no parece ser una herencia, sino el resultado de decisiones presupuestales recientes. Para empezar, a pesar de haber recibido el recaudo de dos reformas tributarias (2022 y 2023) que inyectaron más de $45 billones, el déficit fiscal de 2024-2025 (proyectado entre 5,8% y 6,5%) es superior al 5,3% recibido al inicio del periodo. Posteriormente, la negativa a recortar el gasto público frente a la desaceleración económica ha forzado al Gobierno a financiarse a tasas de mercado cada vez más onerosas.

En este orden de ideas, los hitos del manejo ministerial cuestionado son:

  • Inconsistencia en Subsidios: Falta de claridad sobre el desmonte de subsidios a combustibles.
  • Errores de Recaudo: Desfases masivos en las proyecciones de ingresos tributarios.
  • Inflexibilidad del Gasto: Salida de perfiles técnicos que sugirieron austeridad frente a la caída de ingresos.

Por consiguiente, el mercado financiero hoy castiga la deuda colombiana con tasas del 14%, impactando directamente la capacidad de los hogares para adquirir vivienda.

Inflación: El récord negativo del cuatrienio

Colombia se encamina a cerrar un periodo histórico de incumplimiento de metas de precios. En particular, mientras la región logró estabilizar su inflación hace tres años, en el país la cifra se resiste a bajar del 5%. Cabe subrayar que, desde que se consolidó la independencia del Banco de la República en 2010, este sería el único gobierno en fallar sistemáticamente en la meta de inflación durante cada uno de sus cuatro años de gestión.

En resumidas cuentas, la comparación regional deja al país en una posición vulnerable:

  • Contexto Regional: Colombia solo presenta mejores indicadores de inflación que economías en crisis extrema como Cuba.
  • Tasa Real del Emisor: Se ha mantenido estable entre 3% y 4%, demostrando que el exceso de tasa en el mercado proviene del riesgo gobierno.
  • Costo de Vida: La indexación y el gasto público desbordado mantienen la presión sobre el bolsillo de los ciudadanos.

Finalmente, el análisis concluye que el camino tomado ha sido el de buscar culpables externos en lugar de ajustar la caja estatal. De esta manera, el 6 de abril de 2026 queda registrado como el momento en que la evidencia gráfica confirma que el problema fiscal de hoy es el impuesto invisible que los colombianos pagan en sus cuotas hipotecarias.