Medellín, Colombia – 30 de julio de 2025. Según Laura Clavijo, directora de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia, el sector de la vivienda en Colombia atraviesa en 2025 una etapa de transición marcada por una recuperación incipiente, pero con indicadores clave aún por debajo de sus promedios históricos. La contracción estructural que afecta al sector desde 2022, agravada por un entorno macroeconómico adverso, alta incertidumbre y restricciones financieras, continúa limitando el dinamismo del mercado. En el primer trimestre de 2025, el valor agregado de la construcción de edificaciones cayó un 7%, profundizando la contracción del 2,5% registrada en 2024, lo que refleja las dificultades en la actividad edificadora, la debilidad comercial y la postergación de nuevos proyectos.
Ventas: Repunte Moderado con Liderazgo del Segmento VIS
Las ventas de vivienda muestran una recuperación moderada en 2025, superando los niveles de 2024, aunque lejos del auge de 2021. Con un crecimiento anual del 6,5% a junio, el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) lidera el repunte, impulsado por la estabilización de las tasas de interés y un entorno financiero más favorable. En contraste, la recuperación en el segmento No VIS es más contenida debido a condiciones crediticias exigentes, influenciadas por el entorno fiscal del país. La confianza de los compradores comienza a restablecerse, pero la debilidad en el ingreso real y la percepción de riesgo limitan un avance más robusto.
Iniciaciones: Un Rezago Crítico en la Oferta
Las iniciaciones de vivienda registran una caída significativa del 26% en los últimos doce meses a junio de 2025, con una contracción del 35% en el segmento VIS, lo que refleja dificultades para estructurar financieramente nuevos proyectos. Esta situación, comparable a niveles de hace más de una década, se atribuye a la ausencia de subsidios nacionales, largos tiempos de licenciamiento y restricciones crediticias. En el segmento No VIS, las iniciaciones crecen marginalmente un 1%, mostrando mayor resiliencia, pero insuficiente para compensar el rezago general.
Lanzamientos: Un Punto de Inflexión Esperanzador
Los lanzamientos de vivienda muestran una reactivación sostenida, con un crecimiento anual del 4,3% (3,9% en VIS y 5,2% en No VIS). Este dinamismo, liderado por Bogotá y Cundinamarca, sugiere que los desarrolladores anticipan un entorno más favorable en el mediano plazo. Los lanzamientos, que preceden a las preventas e iniciaciones, podrían ser el primer paso hacia una recuperación estructural si las condiciones financieras y regulatorias se estabilizan.
Contrastes Regionales: Desempeño Dispar y Liderazgo del Atlántico
La recuperación del sector varía según la región. Atlántico destaca con un crecimiento del 41,4% en ventas, impulsado por programas como Mi Techo Propio. Antioquia, Tolima y Valle del Cauca también muestran avances gracias a una gestión local efectiva y una oferta ajustada a la demanda. Sin embargo, Bogotá y Cundinamarca registran una caída del 1% en ventas, afectadas por la limitada disponibilidad de subsidios VIS y dificultades para cerrar compras. Programas como Mi Casa en Bogotá están ayudando a estabilizar la demanda, pero las iniciaciones siguen cayendo en estas regiones, explicando más del 90% de la contracción nacional del 26,2%.
Tasas de Interés y Crédito Hipotecario: Mejoras con Límites
Las tasas de interés para créditos hipotecarios han disminuido del 18,7% en 2023 al 12,2% en junio de 2025, favoreciendo un crecimiento del 28,9% en los desembolsos hipotecarios. Sin embargo, las tasas de los TES a 10 años (13,24%) superan las hipotecarias, reflejando presiones fiscales y un aumento en la prima de riesgo país. El sistema financiero ha absorbido parte de estos costos, pero su capacidad para sostener esta estrategia es limitada sin una corrección de los desbalances fiscales.
Subsidios y Confianza: Obstáculos para la Inversión
La inversión en vivienda se mantiene en el 3,3% del PIB, lejos del promedio histórico del 4,9%. La caída de los subsidios nacionales, de 100.000 anuales (2020-2022) a 20.000 estimados en 2025, ha frenado el cierre financiero de hogares, especialmente en el segmento VIS. Programas regionales como Mi Casa en Bogotá y Casa Mía en Cali han mitigado parcialmente esta restricción, pero la confianza del consumidor (8,5 en mayo de 2025) y la intención de compra siguen en terreno negativo, afectadas por la incertidumbre económica y laboral.
Costos de Construcción: Alivio Parcial, pero Tensiones Persistentes
El índice de costos de construcción (ICOCED) se desaceleró al 3,1% en 2025, frente al 15,9% de 2022, debido a una menor demanda de insumos y la caída de precios internacionales de materiales como el acero. Sin embargo, los costos laborales crecen un 8% anual, impulsados por la indexación al salario mínimo, afectando la rentabilidad de los proyectos, especialmente en el segmento VIS.
Perspectivas: Una Recuperación Gradual con Desafíos
El sector vivienda proyecta un crecimiento de ventas del 8% en 2025 (165.000 unidades) y del 6% en 2026, apoyado por tasas competitivas y programas regionales. Sin embargo, la recuperación enfrenta retos como la falta de subsidios nacionales, cuellos de botella regulatorios y un entorno fiscal incierto. La formalización del límite de endeudamiento (LTI) del 40% para No VIS y una política de vivienda clara serán cruciales para consolidar el repunte y cerrar el ciclo productivo.
