Medellín, 8 de octubre de 2025- Medellín ha reclamado un título incómodo en el mapa inmobiliario colombiano. Un informe del Banco de la República posiciona a la capital antioqueña como la ciudad con los precios de arriendo más altos del país en 2024, desplazando a Bogotá después de 16 años de liderazgo capitalino. El estudio, a cargo de los investigadores Luis Armando Galvis-Aponte, Adriana I. Ortega-Arrieta y Adriana M. Rivera-Zárate, examina las disparidades regionales en los valores de arrendamiento urbano desde 2008.
Las brechas entre ciudades llegaron al 25%, incluso al ajustar por características de las propiedades. En Medellín, los cánones superan en promedio los de Bogotá, Bucaramanga, Cali y Barranquilla, lo que agrava la presión sobre los presupuestos familiares en una urbe que atrae inversión y migración.
Este relevo no es casual. Refleja cambios estructurales en el mercado de vivienda, donde el arriendo gana terreno como principal vía de acceso. A nivel nacional, los hogares arrendatarios crecieron del 32% en 2008 al 40,5% en 2024. En cabeceras municipales, el aumento fue del 42,3% al 49,8%. La propiedad, en cambio, retrocedió del 48,1% al 35,2%, un giro que redefine el paisaje urbano.
Federico Estrada García, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, contextualiza el fenómeno: «El incremento de los arrendamientos en Medellín fue principalmente en los años 2023 y 2024, donde tuvimos incrementos superiores al 25%, resultado de la baja oferta que hubo de vivienda para alquiler y el incremento en la demanda es una realidad. Seguramente ha tenido impacto en algunos mercados, pero no le podemos achacar el incremento de los precios en arrendamientos al turismo o a la renta corta».
Sus palabras respaldan el diagnóstico del Emisor: una oferta estancada y demanda en auge, sin culpar directamente al boom turístico.
Desaceleración en construcción: el freno que encarece todo
El Banco de la República vincula el alza a la desaceleración constructora y al encarecimiento del suelo. En 2024, los lanzamientos de Vivienda de Interés Social (VIS) cayeron un 10,2% anual, y las iniciaciones de obra un 9,3%, según cifras oficiales. En No VIS, las reducciones fueron más severas, limitando la disponibilidad y disparando precios, como reporta Portafolio.
Estrada García coincide: la escasez de oferta en 2023 y 2024 fue clave, con saltos del 25% en cánones. Factores como créditos hipotecarios restrictivos desviaron familias al alquiler, mientras la verticalización –apartamentos del 68% al 80% en arrendamientos– responde a la densificación, pero no compensa la demanda.
La informalidad agrava el panorama. Acuerdos verbales y contratos no registrados prevalecen por la oferta formal escasa y normativas que desalientan a propietarios. El informe ve en estos datos una herramienta para políticas: medir pobreza, subsidios focalizados y planes territoriales.
Avances en calidad, pero carga creciente para hogares
A pesar de los retos, hay progresos. La cobertura de gas natural en viviendas arrendadas subió del 60% al 90%, y baños privados al 95%, elevando la habitabilidad en estratos medios y bajos.
La verticalización se acelera: el 80% de alquileres son apartamentos, comunes en zonas como El Poblado o Laureles. Esto responde al atractivo de Medellín como hub económico, pero sin más oferta, fomenta desigualdades regionales y informalidad.
El peso económico es formidable. El mercado de arriendo alcanzó $26,4 billones en 2024, el 8,8% del PIB. Concentra una cuarta parte de la canasta del IPC, con el gasto en vivienda como el mayor en consumo privado.
La Encuesta de Medición de Pobreza Monetaria y Desigualdad muestra que la porción del ingreso para arriendo creció hasta 2019. La pandemia de 2020 lo disparó: Valledupar, Bogotá y Popayán superaron el 30% del ingreso mensual. De 2021 a 2023, se estabilizó, pero por encima de prepandemia, afectando más a ciudades intermedias como Medellín.
Arriendo e inflación: un dúo que no se separa
Los cánones avanzaron por encima de la inflación en 2024, por la indexación legal. El Dane registró 6,52% anual para arriendo efectivo y 6,28% para imputado, contra 5,81% total. Aportes al IPC: 0,05 y 0,07 puntos.
Este lazo influye en la política monetaria: un arriendo descontrolado alimenta expectativas de precios y frena la desinflación. El informe del Emisor subraya su rol en mediciones de pobreza y subsidios, con implicaciones territoriales.
En Medellín, el 25% de alza en 2023-2024 –atribuido a oferta y demanda, no turismo, según Estrada– ejemplifica el desafío. Una ciudad en auge, pero donde el alquiler devora presupuestos, limitando movilidad social.
