Opinión: España y los riesgos de fomentar el mercado inmobiliario

Por: Javier Mejía Cubillos

Twitter: @javiermejiac

Quizá pocas cosas puedan generar mayor bienestar material individual que la posesión de una vivienda; sin embargo, pretender que toda la población pueda acceder a ella o que mejore la calidad de la que tiene, carga consigo, paradójicamente, un inmenso riesgo para las condiciones de vida de la sociedad. La crisis española es un muy buen ejemplo de ello.

Para empezar, aunque las causas morales han dominado las interpretaciones sobre las dificultades económicas del mundo desarrollado desde 2008, la crisis española, que domina los titulares de prensa por estos días, es, principalmente, una causa del desborde del mercado inmobiliario, no del excesivo endeudamiento público, ni de las malas prácticas bancarias. En efecto, por más que se quiera vincular el debacle económico español al de países similares como Grecia, Irlanda o Portugal, las condiciones fiscales con las que llegó España a la crisis de 2008 fueron muy diferentes, y si bien hoy se encuentran bastante deterioradas, y su sistema financiero requiere de una fuerte inyección de recursos estatales, esto es el resultado de la crisis, no su causa. La crisis española es el incendio producido por la explosión de una burbuja inmobiliaria fomentada por las bajas tasas de interés y una política fiscal que pretendía fomentar la compra de vivienda.

Un estudio de la Universidad Católica de Ávila de 2008 mostraba que España, a diferencia del resto de la Unión Europea, desde la segunda mitad del siglo XX estableció políticas que fomentaban la adquisición de vivienda y no el alquiler de ella; siendo especialmente ambiciosos los incentivos fiscales desde los años noventa. Así, para 2001, mientras la tasa de vivienda en propiedad para países como Francia y Alemania era de 63,1% y 43,6%, respectivamente, en España era del 84,8%.

Incluso en medio de la cúspide del auge inmobiliario, cuando ya muchos avistaban la burbuja especulativa, es posible reconocer la presión estatal por ampliar la demanda de vivienda. Así lo expresa el estudio mencionado:

…Bajo el Gobierno del PSOE, se aprobó el Plan de vivienda 2005-2008 en cuya exposición de motivos se decía que «se hace necesaria la intervención de los poderes públicos para complementar la acción de los mercados y corregir algunas consecuencias negativas de su funcionamiento, con medidas dirigidas a paliar la falta de vivienda protegida asequible para los ciudadanos con menores recursos, y conseguir los fines constitucionales».

El resultado de todo esto fue una inmensa cantidad de españoles que pidieron préstamos para comprar viviendas, aumentando el precio de éstas y ampliando masivamente el endeudamiento privado. Mientras los precios de las viviendas se mantuvieron altos y el panorama económico fue positivo, no hubo ningún problema, pero como todas las burbujas especulativas, al enfrentarse la economía a choques exógenos, resultó claro que era una situación insostenible. Para dimensionar un poco la situación, según datos del Banco de España, entre 1997 y 2006, los precios de las viviendas en España crecieron a una tasa media anual del 13%, cifra muy por encima del aumento en la inflación, cercano al 3,5%, y de los alquileres, que muy establemente crecieron cerca del 4% anual. Por el contrario, desde mediados del 2007, el precio de la vivienda en España ha caído casi un 30%, y la cartera morosa en crédito hipotecario se encuentra en cifras record, generando serios problemas de insolvencia en el sistema financiero, requiriendo la intervención estatal y deteriorando profundamente las finanzas públicas.

En conclusión, aunque el futuro de la economía española es bastante incierto aun, la moraleja que países como Colombia debería extraer es que dar la señales al mercado de que el gobierno está comprometido en mantener disparada la demanda dentro del sector inmobiliario, por más nobles que sean sus fines, no resulta más que contraproducente. Estas señales serán incorporadas por los agentes y los precios en el sector entrarán en un rally, que solo se detendrá cuando las condiciones externas evidencien que dicho proceso es injustificado, disparando, al final del recorrido, las cifras de desempleo y pobreza, y minando la capacidad del Estado para procurar cualquier mejora en el bienestar de la sociedad.